房屋带租拍卖与真实租赁权保护有制度基础，但不能利用虚假租约压低价格再转卖获利。邱某等案从一场后续租赁诉讼暴露线索，查明被执行人与竞买人串通。本文解释租赁真实性、处置影响与共同犯罪的证明关系，避免将所有长期租约或低价竞买都等同于拒执。
后来的租赁纠纷揭开了拍卖之前的安排
2022年，法院审理一宗房屋租赁纠纷时发现，原告朱某与被告邱某早有交集，朱某还曾竞得邱某被拍卖的房屋。审判与执行部门联系，调取旧卷，再将涉嫌犯罪线索移送公安机关。 调查查明，邱某负债后房屋被查封，其与朱某及配偶郁某共谋，虚构长达十五年的租赁并伪造租金凭证，使房屋带租拍卖。朱某以300万余元竞得，之后以540万元转售。三人最终因拒不执行判决、裁定罪被判二年至六个月不等刑期并适用缓刑，原文未分别列明每人的具体刑期。
租约影响价值，前提是权利真实存在
房屋有无租赁、租期长短及能否继续占用，会影响竞买人对收益和交付风险的判断。真实租赁权应依法处理，而一纸伪造合同可能人为制造负担、压低可变现价值，从而减少债权人受偿。 长期合同本身不等于造假，租金低于行情也可能有合理背景。应核对实际占用、租金支付、签约时点、合同原件与双方关系。真实履行资料比统一格式的签名更能解释权利是否存在。不能因拍卖价格不理想，就倒推租赁必然虚假。
低价竞买与参与串通之间还有一道证据门槛
竞买人希望较低价格成交，并不当然构成犯罪。本案朱某不是偶然看到拍卖信息后竞价，而是事前与被执行人共谋制造租约，并提供虚假付款材料。其后来转卖所得与前述安排共同展示了规避执行的利益链。 对其他竞买人，应查其知情程度和实际协助，不应只凭与被执行人认识、成交价较低就认定共犯。反过来，不能以其没有出现在原借款合同中为由，忽略明知串通制造虚假负担的行为。身份与实际参与要分开判断。
刑事问题不替代对租赁异议的程序处理
执行中有人主张租赁，法院需要依法调查和处理相应异议；发现造假线索时，还可能衔接刑事侦查。并非一有真假争执就停止所有执行，也不是一份刑事控告自动使租约失效。应把请求、证据和程序状态说清。 承租人或竞买人提交材料，应如实说明付款来源与占有经过。转账日期、金额与出租人流水不一致时要解释，不能为使房屋“带租”补造收据。对权利确实存在的一方，也应保留实际交付和长期履行的连续材料。
更正虚假负担仍需追踪财产后果
本案公开资料说明了定罪和转售价格，但未公布全部价款追回、拍卖程序后续处理及债权最终受偿情况。文章不能把判刑改写成全部差价已退回，也不能认为一旦判刑买受人与第三人的全部交易当然无效。 现行拒执司法解释对案外人通谋协助、虚假处分及履行能力分别设有规则。历史案件的刑期只反映当时个案评价。债权人提供线索时，应突出伪造如何影响处置，而不是单纯用市场估价与成交价相减后就宣称那一差额全部属于犯罪损失。
参拍前查看租赁公告和现场状况有助评估风险，不能保证所有隐蔽串通都能被买受人发现。对公告内容有疑问，可以依法向执行法院核实，保存答复；不宜私下付钱要求所谓承租人先搬走，再期待拍卖后自然得到认可。真实承租人也应及时提出权利材料，避免直到交付时才补做租赁文件。程序中如实申报，与以虚假材料制造低价是两种完全不同的行为。
资料来源
最高人民法院、最高人民检察院联合发布拒不执行判决、裁定罪典型案例，案例2（网页公布时间：2025-01-20）。
