换一家中介买到同一套房，是自由选择还是跳单？

看过同一套房，不代表永远只能选这一家

买方经一家中介看过房，再通过另一家中介成交，是否一定要向前一家付钱？答案取决于成交是否利用了原中介提供的交易机会或者媒介服务，不能只比较哪家先留下带看记录。另一方面，中介已经实质协调价格，买卖双方却自行签约，也不能只因合同上没有中介名字就拒付报酬。

广东法院贯彻实施民法典典型案例02支持中介获得7.95万元；最高法指导案例1号则在二审撤销原判，不支持先前中介的违约金请求。两案结果不同，恰好可以比较“利用原有服务绕开成交”与“从其他正当途径获得信息后选择服务”。

本文研究的是正常房屋中介交易的报酬边界，不把房源信息笼统称为某家中介的专属财产，也不认为房源公开就当然消灭所有已提供服务的价值。条款、服务、成交路径和费用，应当分别核对。

佛山案：带看以后，还多次协商交易价格

2021年3月至9月，某服务公司带张某查看多套物业。9月18日，双方签署看楼确认书，确认带看佛山一套挂牌价265万元的房屋，并约定不得直接或通过其他中介同业主达成交易，否则按上述售价3%支付违约金。此后，中介又多次在买卖双方之间协商交易价格等事项。

11月2日，张某绕开该公司，直接与出卖人签订房屋买卖合同。中介诉请支付7.95万元违约金。法院认定其既报告交易机会，又提供带看、协商等媒介服务，已履行主要义务；张某接受并利用这些服务直接成交，应支付相应报酬，判付约定的7.95万元，二审维持。

这里的关键不仅是一张签字表，还有带看之后持续参与价格协调，以及买方利用相关交易机会直接成交。公开案例未给出最终成交价、案号或具体裁判日期，不宜把265万元挂牌价改写成实际成交价，也不能说法院为全国所有跳单案件统一规定3%费用。

指导案例：另家中介独立提供信息并促成交易

最高法第一批指导性案例所载指导案例1号中，卖方于2008年通过多家中介挂牌。陶某及家人先后通过不同中介了解、查看同一房屋，又与其中一家中介签署求购确认书，约定利用该公司信息而绕开交易须付违约金。

该公司报价165万元，另一家中介报价145万元并积极协商价格，最后由后者促成138万元成交，买方向其支付佣金1.38万元。一审曾判买方向前述公司付1.38万元违约金；2009年二审撤销原判，驳回其1.65万元违约金请求。

生效裁判认为，禁止利用中介信息绕开成交的约定合法有效，但房屋并非其独家代理，买方及家人已经经由其他公众可知的正当途径取得同一信息，且由另一家公司促成交易，没有利用原告公司的信息和机会，不构成约定违约。

这个结论不是“便宜就可以跳单”。报价较低和服务较好解释了合法选择的动机，独立信息来源及实际促成过程才使其区别于借用一家的服务后直接交易。若只把最初接洽记录交给另一家公司代办签约，仍需审查是否实质利用了原服务，不能仅凭佣金已经付给别人就当然免责。

今天怎样审查交易机会与服务的利用

《民法典》第九百六十五条规定，委托人接受中介服务后，利用其提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介直接订立合同，应向中介支付报酬。审查时可以先还原三段过程：何时从谁处得知具体房源，谁使双方进入实际洽谈，最后如何达成合同。它们可能由同一家完成，也可能有不同来源。

网上能搜索到地址，不代表价格谈判、卖方意向及交易条件全都来自公开信息；一家公司先发过房源链接，也不代表买方后来所有服务均由它创造。应看中介提供的信息是否具体、服务是否真实、成交与这些投入有什么联系，而不是将“最早发消息”设成取得全部佣金的充分条件。

中介可以用委托、带看、沟通、报价协商及交易跟进说明自己的服务。买方主张从其他途径取得信息时，可以保存另一家中介何时介绍、何时带看、怎样协商及佣金支付的完整资料。与卖方的聊天、最终合同和时间线有助于相互核对。只取一张日期截图，而不展示上下文，很难说明交易究竟沿哪条路径形成。

卖方多家挂牌通常意味着买方存在选择空间，但并非每一案都能据此否认原中介贡献。反过来，独家委托的存在也须审查约束谁、约定期间和范围，不能只凭卖方与一家中介的独家协议，未经核对就让所有看房人承担同样违约责任。

报酬、必要费用和违约金不是同一笔钱

第九百六十三条处理促成合同成立后的报酬：有约定按约定；约定不明且依法仍不能确定的，按劳务合理确定。第九百六十四条则规定，未促成合同成立不得请求报酬，但可以按约定请求必要费用。这说明“有劳动投入”与“已经取得全额成交佣金”之间仍有条件。

第九百六十五条正是防止交易已经利用中介服务达成，却以绕开签约为由把报酬归零。判断跳单成立后，也需要继续检查由谁付款、标准多少、已经支付多少，不能在确认行为不诚信后跳过数额依据。佛山案以具体约定判付违约金，不是法定最低佣金。

中介同时提出报酬和违约金时，应解释两项请求各自根据及相互关系，避免把同一未收佣金重复计算。涉及约定违约金是否过高，仍须依《民法典》第五百八十五条等规则，围绕实际损失、约定及请求审查；两个案例摘要不足以代替另一案的损失证明。

若交易根本没有订立，或者最终成立的是范围显著不同的合同，也不能直接拿成交跳单条款套用。要先确认条款所指的交易、服务内容和实际发生的结果，再判断是报酬、必要费用还是其他违约争议。

禁止跳单条款有效，也要核对具体内容

指导案例认可的是针对利用服务绕开成交的条款，不意味着任何写着“不得经其他中介成交”的文本都当然有效。现行法下，格式条款是否依法提示说明、是否不合理排除主要权利，仍有独立审查。可以结合已有平台格式条款研究理解审查层次，但房屋中介的服务和成交事实需另行证明。

同时，第九百六十二条要求中介如实报告重要事项。中介故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求报酬并应赔偿。买方如主张这类问题，应明确隐瞒内容与损害，不能把对服务态度不满、费用较贵等一般争议自动等同于法定丧失报酬资格。

双方更换服务安排时，可以书面厘清已完成工作、后续由谁负责及费用怎样结算。未经核实就让买卖双方谎称从未见过、改用亲属签约，既不能真正切断服务利用，也会使证据矛盾更复杂。存在争议时，应保留真实交易过程，让请求与实际贡献对应。

谈判记录还应分清报价是谁提出、是否已经传给另一方、后来是否继续沿用。中介单方内部备注可以提供线索，但其与双方实际沟通能否对应仍需核查。服务真实存在与收费约定真实成立也有不同的证明任务，不能用其中一项替另一项。

历史裁判与现行条文分别使用

指导案例1号2011年发布，交易及两审均在《民法典》施行前，相关法条是原《合同法》第四百二十四条；本文不能声称2009年法院适用了第九百六十五条。佛山案交易发生于2021年，官方明确援引了《民法典》禁止跳单规定，但未披露裁判后的实际付款。

本文对今天规则的说明依据截至2026年11月13日的《民法典》官方全文。历史指导案例提供的信息来源和服务利用比较，仍须放回具体事实检验，不能将任何一个旧结果直接复制给未知合同。