招标人通知中标后，又表示不再签订租赁合同，是否只承担预约责任？某物业公司与某研究所案中，招投标文件已经明确实质内容，法院认定中标通知送达即成立租赁合同，后续书面签约属于确认。本文解释招标程序与普通意向磋商的区别，以及请求赔偿还需要补充哪些证据。
中标十天后接到不再签约函
某研究所就宿舍项目公开招标，物业公司提交投标文件，表示接受招标要求。招标公司向物业公司送达中标通知书后，研究所又致函要求解除中标关系，不再签后续合同。物业公司认为租赁关系已经成立，要求赔偿违约损失；研究所则称没有正式书面合同，仅有预约。
法院认定，本案招投标文件已经明确租赁内容，中标通知送达时双方完成合意，租赁合同成立。后续签订书面合同是对已经形成关系的确认，不是另外创造一个全新合同。
招标、投标和中标通知各有作用
在本案的程序与文件背景中，招标发出交易邀请，投标人提出按照文件条件交易的意思，中标通知针对特定投标人作出接受。各环节连接起来，已经能够确定双方权利义务，不能因为最后一份纸还没签就说一切仍在自由磋商。
现行合同编通则解释也明确招标方式订约的成立时点，并要求合同成立后拒签书面合同的，依据招投标文件及中标通知等确定合同内容。形式签约与实质合意何时完成，应分别判断。
与一般意向书或预约不同
预约的主要义务是在未来订立本约，而本案中双方对租赁实质内容已完成合意，后续文本不能随意背离既定内容。因此研究所仅以“后面还要签”为由，不能把已经成立的租赁关系降格为可轻易退出的意向。
但不能由此推断所有招商结果、入围通知或选房短信都等同中标通知。应核查适用的交易程序、通知性质、是否还有明确未成就条件，以及文件是否足以确定合同内容。名称相似不代表效力完全相同。
成立本约后损失仍须证明
本案规则解决合同是否成立以及违约责任基础。至于最终赔偿多少，需要结合具体投入、损失与违约的因果关系、可预见范围及减损情况等审查。官方公布材料没有给出赔偿金额，不宜擅自以中标总价或者全部预期利润替代。
物业公司若主张准备成本，应证明支出是为该项目发生；若主张收益损失，应提供合理计算基础并扣除成本，避免将营业额直接等同利润。对方也可就重复利用的支出或可以避免的损失提出证据。
保留全套文件比只存通知更重要
宜保存招标公告、完整招标文件及答疑、投标报价和承诺、中标通知及送达凭证、后续签约沟通。条款之间有矛盾时，应结合文件关系、优先顺序和整体交易目的解释，而非只挑对自己有利的一页。
租赁项目还涉及标的权属、交付和经营要求等实际问题，合同成立并不自动解决全部效力与履行障碍。本案发布于2023年，所涉招投标事实发生在2021年；引用现行解释时，应清楚说明其用于阐明成立规则，而不编造当时尚未生效解释已被直接适用的过程。
官方出处与法源
民法典合同编通则司法解释相关典型案例，案例一：某物业管理有限公司与某研究所房屋租赁合同纠纷案（2023-12-05发布；公开材料未披露案号）。法源核对见《民法典》及合同编通则司法解释。本文对证据、情境差异及适用边界的讨论为原创分析，不补充未披露案情。
