楼下把住宅改成民宿，夜间噪声扰邻为何调解停业？

停止经营来自双方协议

综治中心转由人民调解委员会处理，法院提供指导，文旅部门参与核实经营资质，综治中心还协调环保部门提供噪声监测支持。调解员把争议拆成两件事。一件是李某改变了房屋用途，事前有没有征得同意。另一件是夜间噪声来自哪里、持续到什么程度，以及采取过哪些防控措施。

双方最后同意留出处理经营收尾的时间，约定停止经营并恢复住宅。这个日期是双方协商确定的，公开材料也记载了李某自该日起停用的结果。最高法公布的是人民调解入库案例。材料没有公布具体监测数值，也没有披露赔偿款、司法确认或强制执行的情况。

谁的同意才算数

民法典第二百七十九条要求，业主将住宅改为经营性用房，除遵守法律、法规和管理规约，还应取得有利害关系业主的一致同意。建筑物区分所有权司法解释第十条、第十一条进一步说明，同栋其他业主属于有利害关系的业主。建筑区划内其他楼栋的业主若主张自己也有利害关系，应证明房屋价值、生活质量已经或可能受到不利影响。多数同意也达不到一致同意的要求。

楼上住户是最容易识别的相邻业主。判断同意范围，还要把同栋其他业主考虑进去。经营资质、物业知道这件事、平台准许上架，分别回答经营登记、物业管理和平台准入的问题。要证明邻居同意，还得核对是谁、针对哪一户、同意了什么样的经营用途。承诺加装隔音可以处理噪声问题，取得同意仍有独立要求。

用途判断也要看实际使用。把房子租给一户人长期居住，和持续面向不特定客人接单、按短期住宿经营，有不同的使用事实。房屋租赁合同上的名称、是否在网上发布，单独拿出来都不足以判断。平台房源介绍、可订日历、换客频率和实际提供的住宿服务，可以帮助还原房屋是怎样使用的。

噪声争议要把声音和经营连起来

即使取得了住改商所需同意，经营期间也有防噪义务。民法典第二百九十四条规范不动产权利人违反国家规定排放噪声的情形。案涉经营在2025年停止，当时《噪声污染防治法》有效，其第六十三条要求经营者对商业经营中产生的其他噪声采取有效措施。自2026年8月15日起，该法被生态环境法典取代。处理新发生的经营扰民，现行法典第五百四十七条、第五百九十二条分别规定了噪声污染的认定和经营者的防控义务。排放超标，或未依法采取防控措施而产生噪声，并干扰他人正常生活、工作或学习，都应依规则审查。普通生活声响与经营活动造成的噪声，仍需结合来源和干扰情况区分。

对于楼上住户，最难证明的往往是声音与经营之间的联系。某晚录到一次响动，能留下线索，却未必说明来自哪一户、是否反复出现。可以按日期、时段、听到声音的房间和沟通经过留存记录，和物业接报、现场核查、适当的监测资料相互印证。手机录音有助于说明出现的时间和频率，专业监测更适合回答具体测点、测量条件和数值问题。本案公布了监测支持的经过，没有给出可套用的数值或结论。

想恢复安宁和想索赔，准备的材料不同

如果争议是未经一致同意将住宅用于经营，有利害关系业主可以依据上述司法解释，根据具体妨害提出恢复原状、排除妨害等请求。若争议集中在经营噪声，可把诉求具体到停止某项噪声行为、约束夜间进出或落实隔音整改。若还要求赔偿，应该把主张的损失、依据和与涉案行为的联系说清楚。实际经营人、房主和受托管理公司各有什么行为，也需要结合委托和运营记录分别识别。

如果双方愿意调解，关键是把可验收的事项写进协议。约定哪间房在什么时候停止接新单、已有预订如何收尾，通常比一句“以后注意噪声”更能判断是否履行。若改走投诉途径，在噪声敏感建筑物集中区域，可先通过物业等主体劝阻、调解，未能解决时按生态环境法典第五百九十九条向当地负有职责或被指定的部门反映。至于能否继续把住宅当民宿使用，仍要单独回答用途和邻居同意的问题。

资料来源

最高法多元解纷案例库上线一周年入库典型案例八，2026年1月30日发布。

《民法典》官方全文及建筑物区分所有权司法解释修正文本。噪声规范见案涉时期《噪声污染防治法》和现行《生态环境法典》，规范核对至2026年11月9日。